Cómo comprar una casa: pasos a seguir en la compraventa de una vivienda

En esta tercera entrega de nuestra guía inmobiliaria, os ofrecemos una serie de consejos a tener en cuenta en la compra de una casa.

15-02-19

Os traemos una serie de consejos para la compra de una vivienda. Es importante tener en cuenta todos los factores, tanto positivos como negativos, que intervendrán en el proceso de compra desde los primeros trámites hasta la firma ante notario.

Es importante conocer en profundidad los derechos del comprador, los tipos de contrato que se ofrecen a su elección a la hora de comprar una vivienda en Barcelona y todos los impuestos y trámites jurídicos que están sujetos al valor del inmueble.

Además, entender qué es el contrato de arras, así como su importancia en el proceso de compra, puede ahorrarnos un montón de imprevistos que pueden retrasar la transacción.


Índice:

  1. 1. CÓMO COMPRAR UNA CASA: PASOS A SEGUIR EN LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA
  2. 2. DERECHOS DEL COMPRADOR
  3. 3. VALOR DEL INMUEBLE
  4. 4. CONTRATO DE ARRAS VIVIENDA
  5. 5. TIPOS DE CONTRATO DE COMPRAVENTA VIVIENDA

Derechos de comprador de una vivienda

Antes de nada, es preciso resaltar una idea, absolutamente relevante, en todas las compraventas. La idea principal es que todo es pactable, siempre dentro de la ley, y que por tanto en este artículo destacaremos o aconsejaremos sobre lo preceptivo, lo ideal, lo deseable, etcétera.

Tengamos muy claro que sobre derechos y deberes de los contratantes pueden admitirse o no determinadas desviaciones, en función del interés, el coste, etcétera.

Procedemos a indicar los puntos básicos, en este caso, de los derechos del comprador:

1. Información total de la situación real de la vivienda, tanto a efectos legales como reales. Esto es tan sencillo como solicitar la nota registral. Nos va a dar la siguiente información:

A) Descripción y localización exacta del inmueble. Propietarios actuales y situación del inmueble en cuanto a posesión (pendiente de herencias, etc.) Situación urbanística actual y origen (por ejemplo VPO).

B) Medidas reales, o por lo menos las que constan en escritura.

C) Antigüedad del inmueble, con lo que podemos saber si requiere o no Inspección técnica de edificios.

D) Cargas de cualquier tipo, desde hipotecarias a embargos judiciales, o cualquier tipo de obligación de servidumbres dadas, o cargas urbanísticas anotadas y/o pendientes.

2. El comprador debe exigir saber a cuánto asciende el recibo anual del Impuesto de bienes Inmuebles (IBI).

3. También debe estar informado de las cuotas comunitarias a pagar, así como las derramas pendientes si existiesen. A tal efecto es necesario solicitar las dos últimas actas de la comunidad para saber los trabajos comunitarios ya hechos y pendientes de pago, o los aprobados en junta y aún por realizar.

4. Debe exigir ver la cédula de habitabilidad y el certificado energético, o por lo menos el trámite de haberse solicitado.

5. Es aconsejable saber el saldo pendiente de hipoteca, si la hay, y las condiciones de la misma para estudiar la posibilidad de subrogarse.

6. Es recomendable, en todos los casos, sin excepción, hacer una consulta al Ayuntamiento de la ciudad o pueblo en donde se sitúe el inmueble. Es relativamente frecuente que haya actuaciones aprobadas en sesión municipal y no estén reflejadas en la Nota Registral. No significa que deban ser negativas. Puede haber aprobado un vial que favorezca la comunicación y por tanto mejore el precio del inmueble. De la misma forma podría haber aprobadas determinadas actuaciones que acaben por recortar derechos (a veces expropiables) que mermen el precio o el interés por la compra.


Valor del inmueble

Aquí tiene el papel preponderante la inexorable ley número 1 de la economía: Oferta y Demanda.

El propietario del inmueble estima un precio, que acostumbra a estar algo por encima del precio real, y el comprador debe informarse del precio real de mercado y hacer su oferta ajustada a ello. No obstante, aquí reza esencialmente la primera parte de este escrito. El precio final que se acuerde siempre dependerá de factores subjetivos, como por ejemplo:

  1. 1. Prisa en comprar o vender.
  2. 2. Interés particular en aquel inmueble por cualquier circunstancia.
  3. 3. Situación estratégica para el comprador.
  4. 4. Estado de conservación que se adapta al gusto del comprador.
  5. 5. Temas financieros/fiscales que se alejan de la previsión.

Y un largo etcétera que hará cerrar la operación a conveniencia de las dos partes.

Aparte del precio de mercado, que según las partes será distinto, lo mejor es acogerse a una tasación a través del colegio de tasadores o de la asociación de Apis. Es un coste muy barato y el resultado se ajusta a la realidad, por lo menos en gran medida.

El comprador deberá buscar una oferta neutra, real y comercial. No deben pedirse a través de entidad bancaria porque siempre adolecen del mismo problema. La tasación siempre es con criterio restrictivo porque de ello depende la hipoteca. Probablemente, en la mayoría de los casos, sea obligada por el banco “su tasación”.

Es importante tener en cuenta los posibles gastos derivados de la compraventa de un inmueble de primera y segunda mano a la hora de lanzarse a la adquisición de una vivienda.


Contrato de arras vivienda

El contrato de arras, o arras penitenciales usualmente, es el equivalente a una paga y señal, en donde se ponen todos los condicionantes a cumplir antes de la escritura, y esencialmente la fecha de la misma.

Es importante saber que el contrato de arras no es un contrato de compraventa ni se puede equiparar a él. Además, siempre está sujeto al art. 1454 del Código Civil que especifica claramente que puede deshacerse en determinados supuestos.


Tipos de contrato de compraventa de vivienda

Los contratos de compraventa pueden ser públicos o privados. Los privados son entre las partes, sin la intervención del fedatario público; los públicos son lo que llamamos escritura:

Contratos privados de compraventa: 

Se hacen entre las partes, contemplando todos los pormenores de la operación. Tienen el gran problema que no pueden registrarse, a menos que se eleven a públicos. En ese caso tiene el valor de una escritura y por tanto debe llevarse al registro, para dejar constancia del nuevo propietario y para protección frente a terceros.

Contratos públicos de compraventa: 

Es lo que entendemos por escritura pública. Es siempre ante fedatario público (notario).

Debemos hacer constar que si la operación es con hipoteca concedida será obligada la venta en escritura y la subsiguiente inscripción en el registro de la propiedad. Ningún banco puede conceder una hipoteca sobre una compraventa privada.

Es importante destacar que en cualquier tipo de contrato, privado y público, podemos incluir las cláusulas pactadas por complicadas que sean siempre y cuando no sean contra la ley. Precios, plazos, cláusulas de revisión, formas de pago, etc, son habituales, sobre todo en grandes operaciones.

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