Gastos en la compraventa de vivienda nueva y de segunda mano · 2019

Estas son las claves para atender correctamente a los gastos que supone la compraventa de una vivienda nueva y de segunda mano, así como los posibles impuestos.

16-01-19

Es frecuente que el cliente compute el precio de una vivienda, contando si encaja en su presupuesto, y posteriormente añada los gastos con cierta sorpresa y, entonces, la compra se convierte en inviable.

Intentaremos definir con cierta pormenorización los gastos y supuestos de gastos en la compraventa de una vivienda. Para ello los dividimos en gastos que entendemos menores, y gastos más importantes.

En esta primera parte hablaremos de los gastos en vivienda de segunda mano, dado que la vivienda nueva se rige por una normativa distinta.


Índice:

  1. 1. GASTOS NOTARIALES EN COMPRA Y VENTA DE UN INMUEBLE
  2. 2. GASTOS DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
  3. 3. GASTOS HIPOTECARIOS
  4. 4. IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
  5. 5. VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE
  6. 6. IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
  7. 7. SUBVENCIONES Y BONIFICACIONES EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
  8. 8. IVA VIVIENDA EN BARCELONA
  9. 9. IVA VIVIENDA SEGUNDA MANO
  10. 10. IVA VIVIENDA NUEVA

GASTOS MENORES

Gastos notariales en compra y venta de un inmueble

Los gastos por este concepto son los mismos por la vivienda nueva que usada. Teóricamente está regulada por el Estado, a través de tarifas colegiadas, y es una cantidad que oscila entre los 600 y los 900 euros. El criterio con que se aplica en una banda u otra es uno de los pequeños misterios de la compraventa. Puede depender del precio, de la prestancia de la notaría, de los tratos que tenga con el banco si existe hipoteca, o de la relación del propio comprador.

De cualquier forma, los gastos notariales en compra y venta de un inmueble no debería exceder la cifra de 900 euros, por ley.

Gastos de inscripción en el registro de la propiedad

Aunque no es de obligación estricta, en el 99% de los casos se inscribe la compraventa en el registro de la propiedad. Es aconsejable hacerlo siempre porque es un patrimonio, y por cobertura y seguridad ante dificultades que pueda tener el anterior propietario. Aquí sí que los honorarios están fijados por normativa, y dependen del precio del inmueble. El importe estará entre 400 y 650 euros por inscripción.

Si quieres saber más sobre la inscripción en el registro de la propiedad en la compra de un piso, no dudes en consultar nuestra guía donde te explicamos en detalle todo lo que tienes que saber sobre la inscripción el registro de la propiedad cuando adquieres una vivienda. 

Gastos hipotecarios

Los incluimos en los gastos menores porque entendemos que en el conjunto de gastos deben tener este concepto, pero tenemos que hacer dos apreciaciones obligadas: la primera, obviamente, que solamente se produce cuando la operación se hace con hipoteca; la segunda, y muy importante, que siempre dependerá del banco, dentro de unos límites.

Es primordial saber que en una hipoteca hay dos aspectos que son prácticamente imposibles de ahorrar: la tasación de la vivienda y la comisión de estudio. Todo ello puede significar un 1,5% - 2% de la hipoteca concedida, o finalmente un 1,2 - 1,5% del total de la operación. Además hay unos conceptos muy particulares del banco, como la clasificación del cliente, la importancia de la cuantía prestada, el porcentaje de la misma, que pueden hacer variar la cantidad final. Estos porcentajes suelen incluir el concepto de Gestoría, últimamente obligado por las entidades bancarias para la tramitación de préstamos hipotecarios.

Además de todo lo anterior, también debemos saber que la operación hipotecaria tiene firma notarial y debe inscribirse en el registro. En conjunto, estos gastos deben representar una cantidad entre 1.500 y 2.000 euros por operación. Todo ello aderezado por la última sentencia del Tribunal Supremo que hace pagar al prestatario todos los gastos hipotecarios, y modificada, en parte, por el poder legislativo.

Como podemos apreciar, en el tema hipotecario juegan muchos factores que modifican la cantidad de gasto final. Es importante para el comprador tener en cuenta todas estas variables, y probablemente el mejor consejo es apoyarse en un profesional inmobiliario que conozca la problemática en toda su dimensión.


Impuestos sobre bienes inmuebles (IBI)

Este es un gasto que no habríamos de tener en cuenta en la compraventa hasta hace un año, pero que ahora se convierte en una realidad para el comprador por la nueva normativa. El IBI se calcula sobre el valor catastral, y supone un gasto añadido en el proceso de compra.

Anteriormente, el propietario del inmueble el 1 de enero pagaba el IBI de aquel año. Sin embargo, las últimas resoluciones judiciales obligan al reparto de los impuestos sobre bienes inmuebles (IBI) proporcionalmente a los meses del año que sea propiedad de cada uno. Así, una venta que se produzca el 1 de abril, obligará al comprador a pagar el IBI desde abril hasta final de año.

Actualmente, el IBI varía de una región a otra. En Madrid, por ejemplo, se sitúa en un 6%, mientras que en Cataluña se dispone entre un 10 y un 11%. Dependiendo del territorio, este impuesto puede variar entre un 4 y un 11% máximo.

Si desea ampliar esta información, le recomendamos nuestro artículo sobre los Impuestos de bienes inmuebles.

Valor catastral de un inmueble

Evidentemente, es imposible de calcular qué gasto representa porque no podemos establecer la fecha de la compra, pero sí debemos saber que es un impuesto municipal, y como tal, los criterios de los Ayuntamientos son muy particulares. Su importe, el total del valor catastral de un inmueble, depende, esencialmente, de la zona en donde se encuentre el inmueble.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Actos jurídicos documentados, asciende al 1,5% del importe de la compraventaen en: Cataluña, Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia. 0,75 en Canarias y Madrid.  0,5 en territorios forales como País Vasco y Navarra, 1% en la Rioja, y 1,2% en Asturias y Baleares.


GASTOS MAYORES

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El único gasto que tiene el concepto de Muy Importante es el llamado ITP. (Impuesto de transmisiones patrimoniales).
Paradójicamente no podemos dar una cifra concreta porque depende de cada comunidad autónoma. Es un porcentaje que se encuentra entre el 6 y el 10%. Concretamente en Cataluña es del 10%. Así pues, una compraventa realizada en Barcelona de 500.000 euros devengaría un ITP de 50.000 euros.

Subvenciones y bonificaciones en la compra de una vivienda

Es importante saber que existen tres excepciones en la cuantía del pago de la Impuesto de transmisiones Patrimoniales (ITP):

  • A: Familias numerosas, siempre dependiendo de la comunidad autónoma. Las bonificaciones son importantes.
  • B: Viviendas de protección oficial. Se reducen enormemente los tipos, incluso en alguna comunidad están exentas.
  • C: Reducción del 5% en casos en donde el comprador no sea mayor de 32 años, no tenga una renta superior a 33.000 euros y compra como vivienda habitual.

IVA vivienda

Para la vivienda nueva rigen los mismos conceptos expuestos para la vivienda de segunda mano, excepto en el caso del ITP.

En la vivienda nueva se sustituye por el IVA, que es también el 10%, y añadimos el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que está en el 1,5%.

La conclusión de este escrito es, en primer lugar, que al adquirir una vivienda pensemos en los mal llamados flecos, que podrían hacernos inviable la operación. Y a partir de ahí, debemos contar con un buen profesional que nos asesore de todo lo que deberemos pagar, de lo inevitable o no, de lo negociable, y en definitiva, no andar perdidos con preguntas sin respuesta.

En muchísimos casos la compra de una vivienda es, para una familia, una de las decisiones más importantes de su vida. Por tanto es necesario cuantificar, y valorar todo lo que tenemos por delante.

Si necesita asesoramiento, puede solicitar información sin compromiso, nos pondremos en contacto con usted lo antes posible. Somos una agencia inmobiliaria en Barcelona con una amplia experiencia en el sector.

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