¿Qué revisar antes de formalizar la compra de una casa?

Estos son los documentos que aconsejamos revisar antes de formalizar la compra de una vivienda nueva o de segunda mano

11-03-19

Título de propiedad del transmitente o Escritura de compraventa.

Lo primero que debemos hacer es saber quién transfiere, y exactamente qué transfiere.

Estos datos nos vienen dados por la nota registral. De hecho, las escrituras de propiedad dicen lo que está anotado en la nota registral.

a. Qué se transfiere: La nota registral define el carácter del bien a comprar. Si es un inmueble o local nos da las medidas, los lindes, y demás características del bien.

b. Quién transfiere: Igualmente, la nota registral nos da la identidad del transmitente. A menudo hemos tenido las negociaciones con alguien que es el representante de la propiedad, o alguien relacionado en parte con el o los propietarios.

En este apartado, lo primero a definir es si se trata de uno o varios propietarios, o de una o varias sociedades. También nos definirán si la propiedad de varios es porcentual o en proindiviso. De una forma u otra, dependerá el porcentaje de pago a cada uno.

Asimismo, el hecho de que hablemos de sociedades o de personas físicas puede depender, según quien compre, hacer la operación gravada por el impuesto de transmisiones patrimoniales o por IVA. Si se puede hacer por IVA siempre es más ventajoso, sencillamente porque las empresas lo pueden repercutir. Capítulo aparte merecería la explicación de los casos en que debe de hacerse de una forma o de otra. Probablemente lo trataremos en próximos artículos.

Vemos, pues, que las escrituras han dado paso a la nota registral. Las operaciones se hacen mediante la petición/comprobación notarial de los datos del registro de la propiedad. A menudo, las escrituras están extraviadas, o ya no tienen vigencia porque hay transmisiones posteriores.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para garantizar que la vivienda adquirida cumple con los requisitos establecidos para ser habitada. También es un documento necesario, sobre todo en compra de una vivienda nueva,  para dar de alta servicios como luz, agua, etc.

Certificado energético expedido por un técnico acreditado

Desde hace más de 5 año el certificado energético es obligatorio en venta o alquiler de una vivienda con superficie superior a 50m2 útiles. Sin este documento el notario puede rechazar la operación. Es la obligación del propietario facilitar este documento.  

Último recibo del IBI

Este es un dato que el notario lo solicita al Ayuntamiento previo a la firma. De no estar al día en ese capítulo se practica una retención del importe debido, que queda en manos del comprador para que lo liquide.

En este tema debe tenerse en cuenta que, a menudo, las liquidaciones son trimestrales y no anuales. Es una modalidad a la que mucha gente se acoge. De ser así, es frecuente que se deban trimestres y no anualidades. Debe procederse en consecuencia con la posible retención.
También en este capítulo es importante saber la última jurisprudencia sobre quién debe el IBI. Hasta hace 2 años, el IBI lo debía pagar (el de todo el año) el propietario del inmueble el 1 de enero. Actualmente se paga estrictamente proporcional a los meses que cada uno tiene la propiedad del inmueble. Puede encontrar más información sobre este impuesto y cambios en el 2019 en nuestro anterior artículo sobre el IBI.

Certificado de la comunidad de propietarios: recibos, actas comunitarias

En el notario, la parte vendedora debe exhibir el certificado de estar al corriente del pago de los recibos comunitarios. No obstante, el comprador debe exigir las dos últimas actas por una razón. Es posible que en las actas comunitarias estén aprobados determinados gastos, hechos y pagaderos por meses, o pendientes de hacer y pagar, pero aprobados.

La discusión en estos casos siempre es quién debe pagarlos. En teoría debe hacerse cargo de estos el propietario en el momento en el que se realizan o se aprueban. Esto sería independiente de cómo se paguen. Por eso es importante que el comprador exija ver las últimas actas comunitarias en previsión de futuros pagos o gastos ya aprobados.

La realidad dice que esto se acostumbra a hablar y decidir con fórmulas salomónicas. 

También hemos preparado un artículo completo sobre gastos en compraventa de una vivienda

Estado de cargas de la vivienda: hipoteca, embargos, servidumbres o afectaciones. 

En este capítulo volvemos a la nota registral. Nos dice como está cargado la vivienda. Hay varias posibilidades.

Hipoteca 

No hay mayor problema, ya que el comprador podrá elegir, normalmente, entre subrogarse a ella o ellas, o dar el dinero al vendedor para que la cancele el día de la firma.

Servidumbres o afectaciones de diversa índole

Si el comprador no está informado, por escrito en el contrato de arras, de tales circunstancias si existieran, tiene derecho a deshacer la operación sin ningún tipo de carga adicional. Es relativamente frecuente que una finca se encuentre afectada por algún plan municipal que prevé alguna posible expropiación, o el paso de una canalización obligada, o similar. Si existen situaciones de este tipo, aunque no exista ningún tipo de mala fe por parte del vendedor, la operación puede deshacerse sin mayor problema.

Posibles Embargos

La existencia de embargos, que el comprador deberá asumir en caso de que finalmente comprase en esas condiciones. Normalmente no es así, y lo que se hace es practicar las retenciones correspondientes en el notario, incluidos los posibles intereses de demora, y se realiza la operación.

Si los tenedores de los embargos son Administraciones Públicas, el tema se complica un poco ya que deben pedirse situaciones económicas en día de la firma.

Últimos recibos de suministros 

Es conveniente, aunque no obligado, traer el día de la firma los últimos recibos de agua, gas, luz, alarma, etc. Simplemente es para facilitar los cambios de titularidad en los suministros. La mayoría de las agencias inmobiliarias pueden encargarse de todo este tema.

Caso de ser obra nueva 

En estos casos, y teniendo en cuenta que muchas veces se firma antes de finalizar la obra, acostumbra a pedirse.

  1. Planos definitivos de la vivienda.
  2. Memoria de calidades, muy especificada.
  3. Datos registrales de la finca, plazas de aparcamiento, etc.

En caso de vivienda de segunda mano 

El problema únicamente se plantea si la finca tiene más de 45 años de antigüedad. De ser así está obligada a pasar la ITE (inspección técnica de edificios). Es obligación desde un punto de vista legal, pero también es cierto que quien debe ordenarlo es Urbanismo, no la comunidad.

En la práctica, es decir a la compra, esto plantea a menudo un problema entre las partes. Hay quien exige que el edificio haya pasado la ITE, temeroso de que una futura inspección obligue a reparaciones costosas, y también existe quien asume el riesgo. Si no son edificios muy antiguos no acostumbran a tener demasiados problemas.

Si cumplimos todos estos requisitos no debemos tener ningún problema en la compra.

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